בעולם של תנודתיות האם נדל”ן זה אחד הפתרונות לפרישה בכבוד?

דן דוברי 2

דן דוברי יוני 2015

אנשים רבים מאמינים ש”יש זהב” ברכישת בית או משרד, למצוא לזה שוכר ולאסוף שכ”ד שמהווה מקור להחזר של המשכנתא.

אנשים שעשו זאת בעבר  יצרו לעצמם מקור לתזרים מזומנים בר קיימה שיעזור להם להבטיח לעצמם פרישה עם ביטחון וכבוד.

אין ספק שהשקעה בנדל”ן יכולה להיות נכס חשוב ביותר בגיל הזהב, מכוון שאם יש לכם שוכרים שמשלמים מידי חודש שכ”ד זו חלופה מצויינת לפנסיה.

הניסיון מהשקעה בתחום זה הואעד כה מוכיח את עצמו  מכוון שאם בוחרים את הנכס הנכון, ערך הנכס עולה, שכ”ד מטפס עם ערך הנכס, ויחד עם זאת ההוצאות הקבועות (המשכנתא) נשארות בדרך כלל קבועות.

לשיטה זו יש גם יתרונות גדולים במס, השקעה בנדל”ן ניתן לנכות כפחת ויש הנחות מס על דירה שנייה (בנוסף לדירת מגורים) והטבות מס משמעותיות על שכ”ד בכלל.

בעד ונגד רכישת נדל”ן כמקור להכנסה פסיבית וחלופה לקצבה
בעד נגד
יותר הכנסה חודשית בת קיימה הוצאות אחזקה
יתרונות מס סכנה שבשוכרים לא טובים
שכ”ד גדל על פני זמן סכנה שהנכס לא יושכר
אפשרות ליטול משכנתא קבועה נכס לא נזיל

למען גילוי נאות אנו עומדים בפני רפורמה משמעותית ביותר שמוביל שר האוצר שמטרהלהוריד את מחירי הנדל”ן

זו הפעם הראשונה מאז קום המדינה, שמתכוונים לאחד את כל גופי התכנון והבינוי החזקים ביותר במדינה תחת גג אחד (משרד האוצר). במגמה ליישם את אותה רפורמה ולהסיר חסמים.מסתמן שהשר נחוש להציג תוצאות ויהי מה, הוא מתכוון להתערב באיזון שבין פיתוח לשימור והמחיר של הראייה שלו לטווח קצר בלבד עלול ליצור בעיה אמיתית לטווח הארוך ולפגוע במשקיעי הנדל”ן ואילו שרואים בנדל”ן בארץ השקעה  כמקור להבטחת עתידם לא נריאת טוב במיוחד.

כדי להבין את הרפורמה שמתכנן השר משה כחלון בתחום התכנון והבינוי אנו צריכים להתבונן בהיסטוריה שלנו. מקריאה בעיתונות אנו מבינים  שצפוי שקבינט הדיור הממשלתי יאשר בקרוב  העברת הסמכויות המרכזיות ממשרד הבנוי למשרד האוצר. ריכוז הסמכויות הללו בידי משרד האוצר הינו חלק מההסכמים שנדרשו ונקבעו עם השר הנכנס, שהציב את פתרון משבר הדיור במסע  הבחירות שלו. ובכך מקים כחלון במשרדו את מטה הדיור הלאומי, שירכז תחתיו את גופי התכנון והבינוי החזקים ביותר במדינה.

בכך, תהיה זאת הממשלה הראשונה, מאז 1949 שבו מאוחד ההגוף הביצועי והגוף המתכנן  בתחום הבינוי תחת קורת גג אחת.

זה לא מקרי ששתי המהפכות התכנוניות הללו מתרחשות בשני צמתי זמן משמעותיים ביותר.

הבינוי של מדינה בתחילת דרכה בהנהגת שר הבינוי והעבודה של אז השר בנטוב, דרש את איחוד התכנון והביצוע במשרד שבניהולו. בראש מעייניו היה, לדאוג לדיור בימי עלייה ההמונית לישראל אחרי השואה והקמת שיכונים ומאות יישובים לאכלוס מהיר. זה היה מבחן לכושר השרדותה של האומה כולה. האוריינטציה היתה חייבת להיות  ביצועית, וההגיון היה פשוט, אין ברירה צריך לחזק את הקשר בין התכנון היוזם לגוף המבצע ולהביא לשטח תוצאות של ממש בפרק זמן קצר.

אך ימים אילו חלפו ואנו שואלים האם ניתן להשוות בין הדחיפות של התקופה ההיא לדחיפות של היום והאם השר כחלון שרואה רק תוצאות לטווח קצר מול עיניו ואת העתידו הפוליטי (כי כבר וויתר על הבטחות רבות לבוחריו לרבות בתחום הגז) יעשה טוב למשק בראייה גם לטווח רחוק?

אין ספק שהורדת מחירי הדיור והשכ”ד זו שליחות לאומית ובמדינת ישראל הילדים שלנו שחולמים על בית חם למשפחות שלהם  זה נראה להם לא בר השגה והחלום הזה רק מתרחק מהם בכל יום שחולף.

אך הקורבנות לטווח קצר למדיניות שלו יהיו בעיקר שניים

  1. העלאת מס הרכישה תפגע בעיקר במשקיעים בנדל”ן וביניהם המשקיע הקטן שרוצה בסך הכל ליצור לעצמו מקור לפרנסה לטווח ארוך. הוא גם יפגע בהיצע של דירות להשכרה וכך עלול ליצור מגמה הפוכה של עלייה בשכ”ד והקורבנות יהיו אלה שהשר הבטיח להגן עליהם הילדים שלנו שנלקחה מהם התקווה.
  2. מעבר משרד להגנת הסביבה שלפי הדרישה של השר כחלון יהיה גם הוא תחת כנפיו יוריד עוד גוף מעקב ואם הקול של משרד זה לא ישמע אנו עלולים לראות אונס של המדינה שלנו לטובת בנייה מהירה וזולה במטרה להוריד באופן מלאכותי ומיידי את מחירי הדיור.

מה צריך לעשות?

ההגיון אומר שלצד עידוד מסיבי של התחלות בנייה איכותיות במטרה לייצר היצע של דירות להשכרה ולרכישה (ובכך להוריד מחירים) צריך גם לעזור לילדים שלנו לפתור את הבעיה של מימון ה 30% הון עצמי שהם צריכים לעמיד לבנקים בשביל לרכוש דירה.

בכל מקרה אנו כאנשי מקצוע שאמונים על בנייה של אסטרטגייה עבור אזרחי מדינת ישראל לחיות חיים של ביטחון וכבוד ולייצר לעצמם מקורות הכנסה פסיביים ובר קיימה ככל הניתן חייבים לראות בנדל”ן כחלק מהפתרון.

במילים אחרות בצד המה צריך לעשות יש להתמקד בה לא צריך לעשות . עד כה הורחק העתיד בפנסיוני של אזרחי המדינה בכול המוצרי שאמורים היו להבטיח קצבה מובטחת ואמורים היו להיות חלק ממשי בתכנון העתיד הפנסיוני של האזרח.

הצעדים המגובשים ברפורמה עלולים להרחיק בצעד גדול ומשמעותי נוסף את יכולת ביסוס העתיד הכלכלי של האוכלוסייה הבוגרת .

אם כן מה שצריך לעשות הוא “סוף מעשה במחשבה תחילה” . לא רק לחשוב איך להוזיל דירה עכשיו אלא גם איך יחיה דור הפורשים ומה יהיו מקורות פרנסתו או מניין יממן תשלומים למוסדות סיעוד אם יהיה זקוק להם.